장기적으로 아파트 가격이 우상향 못하는 것은 급속한 노령화와 인구감소 때문임.
인구감소?
지방은 그렇게 되겠지만, 서울과 수도권은 인구가 계속 몰려서 괜찮을 거라고?
20년 후 서울 수도권 인구가 지금과 별 차이가 없을 것인지도 의문이지만,
내가 생각하는 우상향 실패의 핵심이유는 디플레이션 때문임.
현재 대한민국에 사는 모든 사람은 평생 인플레이션만을 보고 살아왔음
물가는 일시적으로 오르락 내리락 할 수는 있겠지만, 길게 보면 항상 오른다고 생각함.
그러나 아래 글에서 장황하게 설명한 것처럼...
http://www.etoland.co.kr/bbs/board.php?bo_table=freebbs&wr_id=448894&page=3
통화량이 계속 늘어나 인플레이션이 진행되기 위해서는 사람들이 계속 대출을 점점 더 많이 받아가야 함.
(우리나라가 미국이나 일본처럼 무지막지한 양적완화를 할 수는 없을 테니까..)
만약 어떤 이유로든 대출량이 계속 줄어들면, 디플레이션이 진행되고, 물가도 하락함.
그런데 노인네들은 돈을 빌릴 생각을 안 하고,
젊은 인구가 계속 줄어들면, 한 사람당 대출액을 지금 보다 늘린다고 해도,
결국은 대출총량은 줄어들어 시중의 통화량은 감소할 수밖에 없음.
그럼, 디플레이션에 빠지는 것이고, 물가가 오를 수가 없음.
새 정부가 젊은 친구들에게 50년 초장기 주담대 얘기를 꺼내는 것도,
어떻게든 대출을 많이 해서 통화량이 감소하는 것을 막고자 하는 것이지, 얘네들 주거복지를 생각해서 그러는 것이 아님.
30년 전에 버블 붕괴 당시의 일본이 과연 현재의 대한민국보다 국가경쟁력이 더 떨어졌었다고 할 수 있을까?
노벨상 수상자도 나오고, 당시 Made in Japan의 가치는 매우 높았는데?
그런데 왜 여지껏 회복하지 못하고 오히려 점점 퇴보하고 있을까?
그렇게 저금리를 지속해도 통화량이 늘어나 물가가 폭등하지 않고 경기침체에서 헤어나오지 못했던 이유가 뭘까?
나는 급속한 노령화와 인구감소가 원인이라고 생각하며, 우리도 같은 과정을 거칠 가능성이 매우 크다고 생각함.
거시적 얘기는 여기까지 하고, 아파트 시장의 미시적인 측면으로 들어가서...
만약 아파트 가격이 장기적으로 횡보 내지는 점진적으로 하락한다면, 전세제도는 사라질 것임.
집주인은 자선사업가가 아니니, 자산가치 상승이 없다면 전세를 유지할 리가 없음
일부 월세로 돌리는 사람도 있겠으나, 전세금을 내줄 돈이 없는 집주인이 훨씬 많으니, 결국은 매물로 내놓을 수밖에 없음.
단기간에 몰리면 엄청난 하락요인이 됨.
또 문제가 되는 것은 노후 아파트 감가상각임.
설마 지금 25층이 넘는 아파트들이 재건축 가능하다고 믿는 친구들은 없겠지?
시간이 흘러 이 아파트들이 노후화되고 아파트 재건축은 안된다는 사회적 인식이 쌓이면,
그동안 미뤄뒀던 감가상각에 의한 가치하락이 어느 순간 일어날 것임.
결론적으로 어떻게든 대출을 잔뜩 받아 내집 하나 마련하고, 어찌어찌 빚 갚다보면, 나중에 더 큰 수익으로 돌아온다는 과거의 패턴은 이제 더 이상 일어나지 않을 가능성이 큼.
물론 미래를 100% 확신할 수는 없으나, 최소한 30년 만기 장기대출을 받기 전에 좀 더 신중을 기할 필요가 있음.
만약 내 예상대로 된다면, 집을 더 이상 투자자산의 개념으로 보고 접근해서는 안됨.
특히, 아파트는!!!
한 번 사서 내구연한 다 되면 버리는 소비재의 개념으로 접근해야 함.
그리고 그런 관점에서 본다면 구매가격의 적정선이 지금 가격보다는 한참 내려가야 할 것임.
우리나라는 자산비율이 부동산이 80, 금융자산 등 기타가 20인데 반해, 일본은 40:60이고 미국은 20:80 정도라고 들었음.
뭐가 황금비율인지는 나도 모르겠으나, 아무튼 앞으로 부동산에 자기자산을 몰빵하는 짓은 매우 위험하다고 생각함.
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