임대차 기본계약 4년…집 주인 실거주 땐 계약연장 안 할 수도
송진식 기자 [email protected]
31일부터 주택을 임대할 때 기본계약기간이 2년에서 4년으로 늘게 된다. 임대인은 기본계약이 유지되는 동안 임대료나 보증금을 2년 내 현 수준의 5% 이내로만 인상할 수 있다. 임대차법 개정으로 기본계약기간이 늘어난 건 1989년(1년→2년) 이후 31년 만이다.
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전·월세 인상 2년 내 5%로 제한
국회는 30일 본회의를 열고 계약갱신청구권, 전·월세상한제 등의 도입을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안을 통과시켰다. 개정안에서는 주택 임대 기본계약기간을 현행과 같은 2년으로 하되, 1회에 한해 임차인이 계약연장을 요구할 경우 임대인이 특정한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 규정했다.
임대료·보증금 인상은 기존 계약금액의 5% 이내로 제한된다. 예컨대 보증금 5억원에 전세계약을 체결한 세입자라면 4년간의 계약 중 2500만원 이하 범위에서 보증금이 인상된다. 특별시·광역시·특별자치도 등은 지역 여건에 따라 조례로 상한선을 더 낮출 수 있다. 임대인은 다만 새로 임차인을 받을 때에는 증액 상한 규제와 관계없이 임대료나 보증금을 올려받을 수 있다.
임대인이 계약연장을 거부하는 것도 가능하다. 임대인이나 그 직계존·비속이 해당 주택에 실거주해야 할 경우, 임차인이 주택을 훼손하거나 재임대하는 경우, 2회 이상 임차료를 연체할 경우 등이 해당된다. 임대인과 임차인이 적절하게 합의를 했다면 계약연장을 안 해도 된다. 임대인이 실거주 사유로 계약연장을 거부해놓고 이를 제3자에게 임대했다면 원세입자에게 손해를 배상해야 한다. 계약갱신청구권, 전·월세상한제 등과 함께 ‘임대차 3법’으로 불린 전·월세신고제(부동산거래신고법)는 내달 4일 국회 본회의를 통과한 뒤 2021년 6월부터 시행될 예정이다.
경제정의실천시민연합은 “세입자들의 최소 거주기간이 4년으로 늘어난 것을 환영한다”면서도 “문제가 생겼을 경우 세입자가 보증금을 전액 돌려받을 수 있도록 ‘보증금 의무보증제’도 도입해야 할 것”이라고 밝혔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대차 3법의 도입으로 세입자의 권리 보장과 임대소득 과세의 투명성이 향상될 것”이라며 “다만 저금리 기조에 따른 전세의 월세 전환, 임대사업자 규제 강화 등의 원인으로 전세 공급 부족이 심화될 우려가 있다”고 밝혔다.
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계약연장 의사 밝혀야 4년 보장
개정된 법이 시행되는 31일을 기준으로 기존 임대차 계약기간이 1개월 이상 남아 있다면 2년간의 계약갱신이 가능하다. 다만 이미 임대인이 계약갱신 의사가 없다고 기존 임차인에게 통보하고 제3자와 임대차 계약을 체결했다면 계약갱신을 요구할 수 없다.
계약갱신청구권은 기존 계약이 만료되기 전 6개월~1개월 사이에 임차인이 명확하게 계약갱신 의사를 임대인에게 밝혀야 효력을 갖는다. 특히 오는 12월10일부터는 계약갱신청구권 행사기간이 ‘만료 전 6개월~2개월’로 앞당겨진다. 예컨대 오는 12월20일이 기존 계약 만료일이라면 2개월 전인 10월20일까지는 계약갱신 의사를 밝혀야 한다. 갱신 의사를 밝히지 않거나, 기간을 넘겨 의사를 밝히면 청구권이 소멸된다.
법 시행일 이전에 이미 계약이 갱신된 경우라도 임대료가 기존 금액의 5%를 초과해 증액됐다면 계약갱신을 청구하는 동시에 초과된 임대료를 돌려달라고 임차인이 요구할 수 있다. 임대·임차인이 서로 합의할 경우 5%를 초과해 임대료가 늘어난 계약을 유지하는 것도 가능하다. 이 경우 임차인은 해당 계약기간이 끝나는 시점에 계약갱신청구권을 갖는다.
계약갱신 시점에 전세를 월세로, 혹은 월세를 전세로 전환하는 건 원칙적으로 허용되지 않는다. 다만 임차인과 합의가 된다면 법정전환율(현 4.0%)을 적용하는 게 가능하다. 임차인은 계약갱신을 했더라도 언제든 계약종료 의사를 임대인에게 통보할 수 있다. 계약종료 효력은 해당일로부터 3개월 뒤 발생하며 이 기간에 해당하는 임대료는 임차인이 부담해야 한다.
임대인은 새 임차인과 계약할 때는 상한 규제와 관계없이 임대료를 인상할 수 있다. 이 때문에 4년 단위로 임대료가 폭증할 우려도 제기된다. 여당에서는 이를 방지하기 위해 ‘표준임대료’ 제도 도입 등을 포함한 ‘임대차 5법’을 추진하기도 했지만 이번에는 빠졌다.
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