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부동산이 거품이라고 느끼는 이유는...

마징z 2019-05-27 (월) 20:04 조회 : 2011 추천 : 1

강남에 아파트를 한채 가지고 있습니다.

지난 2년간 엄청나게 가격이 올랐다고 합니다.

그런데...

올 4월경에 세를 놔보니... 오른가격이 거품이라는 것을 확실히 알 수 있었습니다.

2년전과 비교해서 월세가 전혀 오르지 않았습니다.

그래서... 수익률로 따지면 년1.87%?

세금 내고 나면(작년기준) 년 1.73% 수익률입니다 ㅎㅎ

물론 여기에 대출을 끼고 있으면 대출 금리가 훨씬 높으니 수익률은 더 떨어집니다.

제 경우에는 대출덕에 세전 년1.4%, 세후 년1.1% 수익율이 계산되네요 ㅎㅎ

올해는 세금 왕창 오르니 수익률은 훨씬 더 곤두박질 치겠죠.

세후로는 년 0.몇프대로 진입하겠죠.

세를 놓으면서 확실히 느낀것이...

지금 가격이라는 것이 실거래가 장난치는 놈들이 있구나 라는 생각을 합니다.

강남조차 이정도라면 다른데야 말할것도 없겠죠.

제 생각에는 적어도 20%정도는 작년 가격에서 내려가야 적절하지 않나 생각됩니다.

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댓글 22개

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로이스케 2019-05-27 (월) 20:39

자한당, 전 새누리, 전 한나라당이 노무현 정부 때 부동산 값 높다고 언론과 함께 엄청나게 말했어요.

MB 이후의 가격 상승을 보면 그 때와 비교해서 말도 안 되게 높죠. 물가상승 대비해서도.
그동안 언론은 부동산 관련해서 부정적인 이야긴 한번 도 안 했어요. 근 10년을.
그러면서 문재인 정부 들어서 그 때서야 또 부동산 가격이 높다고 소리는 놈들.
또 웃긴건 부동산 오름세 잡으니까 또 안 오른다고 x소리.

괜히 자한당이랑 언론이랑 매국노 소리 듣는 게 아님.

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마징z글쓴이 2019-05-27 (월) 20:59

노무현 대통령때와 현 문재인 대통령때 집값이 급상승한 것은 맞습니다.
적어도 제가 보유한 아파트는 그러합니다.

추천 0

로이스케 2019-05-27 (월) 21:32

안 올랐다는 게 아니라, 10년동안 더 심하게 오를 땐 한마디도 안 하던 것들이
정권이 바뀌니까 그때서야 민생이랑 엮으면서 부동산 이야길 하는 게 짜증난다는 겁니다.
이미 MB부터 부동산에 올인하면서 내수가 엉망이 된 건 오래된 문제인데도.

오르면 올랐다고 욕하고, 오름세 잡으니까 안 오른다고 욕하는 언론과 자한당이 말이죠.

부동산 가격을 낮추는 것조차도 어려우니
사람들 소득을 올려서 균형을 맞추겠다는 것조차도 싫어하는 무리들.

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Dhando 2019-05-27 (월) 22:43

MB 두둔하려는게 아니라...
사실만 말하혀면 MB 때 서울 아파트 가격은 오히려 떨어졌습니다.
보금자리 주택 같은거 때문에요.
리먼도 있었구요.
다만 지난 정권 때 최경환이 다 망쳐 놓기 시작했죠.
지금 현재 서울 아파트 가격 폭등은 최경환의 규제 푸는 정책과
박원순의 재개발 제한의 합작품입니다.

추천 0

로이스케 2019-05-27 (월) 23:02

저도 압니다. 서브프라임 때문에 2008년과 2009년 사이에 떨어진 것.
하지만 그 이후에 계속 올랐다는 것도 사실이고요.

박근혜 정부 때 대출 계속 풀다가 가계부채가 너무 급상승해서
잠깐 몇달동안 대출을 막기도 했다는 것도.

저는 부산에 삽니다.

부산엔 오를 곳이 정해져 있거나 일반적으로 오를 이유가 없습니다.
물가 상승분을 생각해도 부산은 큰 변화는 없었습니다.
일자리 문제로 계속 사람들이 빠져나가고 있기 때문에.
그러한 부산이 별 이유없이 문재인 정부 이전에 계속 상승세에 있던 것도 사실입니다.
정책과 투기꾼들로 인해서. 솔직히 꾼도 아니죠. 조직적 사기행각이었으니.

추천 0

마징z글쓴이 2019-05-27 (월) 23:24

부동산 가격이 오르는 것은 전체가 올라가든지 아니면 특정지역에서 상승이 있는 것이겠죠.
제가 이야기 하는 것은 강남구에 대한 이야깁니다.
우리나라 부동산이 전체적으로 급상승할때는 일단 강남구 부동산부터 급상승을 시작해서 전체적으로 뛰게 되어 있습니다.
부산이 부동산 시장을 끌고 올라가는것은 아니지 않습니까.

노무현 대통령당시에 엄청나게 뛰었고 최근 2년간 또 엄청나게 뛰었습니다.
MB와 박근혜대통령 시절의 상승하고는 비교도 안됩니다.

추천 0

로이스케 2019-05-27 (월) 23:44

부산이 끌어올렸다는 게 아니라, 그 강남에서 시작해서 퍼진 게 부산까지 내렸왔다는거죠.
일본이나 미국도 그랬고. 지금 중국도 그러하고.

제가 앞서도 말했지만 노무현 정부나 지금 정부에서 안 뛰었다고 말하지 않았습니다.

노무현 정부 때 부동산 가격이 높다고 말하던 언론이나 당이,
그 높은 가격을 뛰어넘어서 계속 상승세에 있는데에도
이전과는 다르게 행동한 걸 문제 삼는겁니다.

그리고 2년간의 급상승 문제는
정부는 분명히 부동산 대책을 예고했음에도
그 사이에 돈을 벌어보겠다는 사람들이 뛰어든 결과가 그렇게 된거죠.
부산같은 곳은 원래 말이 안 되는 곳이니 우리나라에서 가장 돈 많은 곳으로.
휴지조각이 될 것임에도 분명히 보이는데도 달려드는 주식하는 사람들 일부처럼.
휴지조각이 될 주식과는 달리 정부를 위협해서 정책을 바꿀 수 있거나
정부가 바뀌면 다시 뛸거라는 생각을 했겠지만.

추천 0

마징z글쓴이 2019-05-28 (화) 02:30

부산의 경우 좀 지엽적인 상승이라고 봅니다.
제가 부산을 잘 모르긴 하지만 2011년도 일본 쓰나미이후 일본인듯이 부산에 집을 사기 시작하면서 집값 상승이 크게 일어나기 시작했다고 들었습니다.

첨부한 그래프는 년도별 매매지수인데 빨간색이 매매를 뜻합니다.
잘 보시면 최근 급격하게 오른 구간이 김대중 대통령, 노무현 대통령, 문재인 대통령 재임기간입니다.
김대중 대통령때는 IMF때 집값 폭락 이후 회복하는것으로 해석할 수있고....
MB이후 지수도 서브프라임이후 회복정도로 해석할 수 있다고 봅니다.

저 지수그래프로 볼때 말씀하신대로 집값 급등에 대해 문제 삼는? 혹은 이슈가 되는 구간은 노무현대통령때와 문재인대통령때라고 하는 것이 타당하다고 생각합니다.

단... 재테크 게시판이니 정치적인 이야기는 배제했으면 합니다.

추천 0

로이스케 2019-05-28 (화) 17:30

글쓴이님이 올린 매매지수 그래프에서도,
이야기하신대로 김대중 정부가 IMF 이후라 회복이라 생각한다면
노무현 정부 때에도 회복기간이라 볼 수 있습니다. 기울기 자체도 별 차이가 없고.
오히려 03년 이전에 비하면 약간은 줄었다고도 볼 수 있죠.

제가 올린 다른 표를 보더라도 노무현 정부에서는 부동산 규제강화 했으니까요.
여기서 이제 궁금한 건 MB 정부에서는 규제완화를 했지만 부분부분 왜 지수가 좋지 않을까죠.

11년도에 일본에서 일어난 일들이 일어나서 부산 부동산이 갑자기 튀었다고 하셨는데,
제가 올린 그래프에서도 나왔듯이 맞는 말씀입니다. 하지만 반만 맞다고 할 수 있겠네요.
13년도 이후에도 계속 오른 걸 볼 수 있으니까요.

비슷한 이유로 서울에서의 07년도 상승과
08~09년도 사이 하락, 10년도 하락, 11년~13년도 하락을 생각해보았습니다.

추천 0

로이스케 2019-05-28 (화) 17:43

07년도에 제가 아는 건 우리나라 조선업이 최대호황일 때죠.
하지만 이것만 가지고는 07년도에 갑자기 튀는 건 이상해서 찾아봤더니
2007년 중국 주식 시장 쇼크가 있었더군요.

11년~13년 사이의 서울 가격이 왜 부산과는 전혀 다른 점을 보았을 때,
그 원인도 님이 이야기 하셨던 일본 문제와 관계가 있을거라 생각합니다.
부산은 일본인들이 와서 올랐다면,
서울은 그 외에 외국인이 빠져 나가서 그러지 않았을까라고.
체르노빌을 생각해보면 피해영역이 엄청 크니까요.
후쿠시마에서 부산의 거리를 넘어서도 낙진이 발생했으니까요.

08~09년은 아실거고, 이제 10년도에 왜 저럴까.
10년도에는 천안함 사건이 있었더군요. 사건은 기억하지만 날까진 생각을 못했는데.
추가로 연평도 포격사건도 이 때군요.

나름 억지스러울 수도 있어보이지만,
규제를 강화했던 정부와 규제를 풀었던 정부에서
반대의 상황이 일어났을 원인으로 관계가 없다고 생각하지 않습니다. 님이 이야기 했듯.

이런 결과로 아마도 박근혜 정부 때에 사드문제가 없었으면 더 크게 상승했을지도 모를 일이죠.
지나간 일이니 의미없는 가정이겠지만.

여튼, 제가 처음 이야기 한 것은 상승폭만으로가 아닌 절대값 이야기입니다.
제 친구가 09년쯤에 부산에서 집 사려다가
이전에 봤던 뉴스들로 인해서 나름 떨어질거라 생각하고 그 때 사지 않았으니까요.
그렇다고 소득이 많이 늘어난 것도 아니었죠.
하지만 언론들은 규제 완화로 인해서
부분적으로 노무현 정부 때와 같은 상승폭이 보이더라도 누구하나 뭐라하지 않았어요.
(님이 올려준 그래프에도 나와있죠. 매매지수 기울기가 거의 비슷한 부분들을)
더 오르길 원했었지.

마지막으로 전체게시판으로 보다가 들어온거라
여기는 정치관련 이야기는 꺼내면 안 되는지 몰랐군요. 주의하도록 하겠습니다.
규제만 보더라도 우리나라 부동산이 정치관련없이 움직이는지는 모르겠지만.

추천 0

마징z글쓴이 2019-05-28 (화) 19:28

전체 부동산에 대해 이야기 하는 것인데...
부산 부동산을 예로 드시는 이유를 모르겠습니다.

강남 부동산의 경우 부동산 가격이 오름세일때 맨앞에서 끌어올리는 역할을 하니
가격흐름이 중요하다고 봅니다만 부산 부동산이 그런 역할을 하는게 아니잖습니까?

확실한 것은...
강남 집값은 MB와 박근혜정권때는 별로 오르지 않았습니다.
약간씩 오르기는 했지만 급등이라는 단어를 쓰기에는 아주 민망할 정도입니다.

그리고 연평도 포격사건까지 부동산 가격에 연결해서 보시는 이유도 모르겠구요.
심지어 그런일에 민감한 주식시장조차 잠깐 떨어졌다가 바로 회복되었는데 말입니다.

추천 0

로이스케 2019-05-28 (화) 20:04

제가 올려드린건 부산만이 아니라 전국 그래프도 올렸습니다만.
그리고 서울이 특별히 튀길래 설명드렸고.

제가 앞에도 말했지만 부산이 올렸다는 게 아니라,
그 강남에서 시작된 게 부산에 영향을 끼쳤다는 걸 이야기한 것이고요.
MB시기에 서울이 안 올라서 풀었던 규제들 때문에 말이죠.

천안함이랑 연평도 이야기 한 것은 그렇게 규제를 풀었는데도
그 해에 매매지수가 오름세를 안 보인 게 신기해서 원인을 찾아봤을 뿐입니다.
님이 부산 부동산에 대해서 일본 상황과 연관 시켜서 이야기 하신 것과 마찬가지로.

-----------------------------------------
저는 처음에 이러한 부동산 상황이 언론의 문제와
이전 정부의 문제도 있다는 걸 이야기한 거였는데, 여기까지 와 버렸네요.
덕분에 언론이 얼마나 서울위주로 이야기하는지 더 잘 알게 되었습니다.

추천 0

마징z글쓴이 2019-05-28 (화) 21:12

서울이 안올라서 규제를 푼게 아니라고 봅니다.
떨어질까봐 규제를 풀었다고 봅니다.
부동산 급상승도 문제지만 급락도 문제입니다.

추천 0

로이스케 2019-05-28 (화) 21:58

서울만 보면 그렇게 볼 수 있죠.
급락이 위험한 것도 맞고. 그래서 문재인 정부가 그렇게 점차적으로 대응했던거고.

제가 링크 건 매일경제 기사에서도 MB정부 때의 상황을 그렇게 이야기 하고 있습니다.
하지만 같은 매일경제에서도 지금은 또다른 이야길 하고 있죠.
그래서 문제라는겁니다.

이전에 제가 봤던 여러 기사들이나 뉴스가 하필 상반된 이야길 했을지도 모르지만.

추천 0

로이스케 2019-05-28 (화) 17:15

서울 것만 보여서 다른 것을 가져왔습니다.
http://runmoneyrun.blogspot.com/2013/05/blog-post_6221.html

다음은 참여정부와 MB정부 규제관련입니다.

추천 0

로이스케 2019-05-28 (화) 17:16

참여정부와 MB정부 규제관련
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2013/02/136050/

추천 0

로이스케 2019-05-28 (화) 17:18

10~15년도 아파트 매매가격지수
http://board.mk.co.kr/view.php?id=expert_column&v=11&no=2145

추천 0

로이스케 2019-05-28 (화) 17:20

부산 아파트 매매가격지수 08-17
https://1boon.kakao.com/zigbang/5a542cd36a8e5100015b80c7

추천 0

Dhando 2019-05-27 (월) 22:49

부동산에 대한 가치 평가를 할줄 아는 사람들이 적어서 그렇습니다. 사면 무한대로 오른다고 생각하죠. 모두 greater fool을 찾으려고만 할 뿐

추천 0

히든부동산 2019-06-11 (화) 17:44

보통 강남에 아파트 투자는 월세보단 시세차익이죠....

월세 대비 수익율를 생각 하시면 아파트 보단 오피스텔이 구입 하시는게 좋습니다.

수익율만 본다면 강남에 있는 오피스텔 보단, 수도권 오피스텔이 더 좋습니다.

시세차익은 당연 강남이 더 높구요....

추천 0

마징z글쓴이 2019-06-11 (화) 21:43

제 이야기는 큰 수익을 바라는게 아니라
아무리 그래도 은행이자 수준은 나와야 하지 않나 하는 겁니다.

사람마다 다르겠지만 현재 15년째 보유중인데 시세차익을 바라고 산 아파트는 아닙니다.

추천 0

히든부동산 2019-06-12 (수) 15:26

저는 집은 용인이며
강남에서 부동산 운영중입니다.

근데 매매가 기준으로 강남 VS 수도권 비교하면 수익률은 강남이 많이 떨어지네요....

아무래도 규제의 타켓과 높은 월 임차료 때문이 아닐까 생각됨니다.

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