전세 집주인이 잠적했을 경우 확정일자가 없으면 우선순위가 얼마나 밀릴까요?

3순위면 엄청밀릴거같은데요...

전세보증금이 1억1천이하 서울의 경우 우선 소액임차우선변제로 3400만원까진 우선변제 받습니다. 경기도라면 1억이하 3400만원일거고 (지방은 검색해 보시고요) 배당요구를 해야 한다고 합니다

아마 3순위까지 가면 (1~2순위가 소액이라면 모르지만 1순위나 2순위가 집값의 80% 이상 된다면) 거의 소액임차우선변제금 외엔 못받으실거 같은

광역시 6천이하가 소액보증금 적용범위인데 그 이상일 경우 어떻게 되는건가요?...

소액보증금 범위가 아니면 소액임차우선변제를 받기 힘들것으로 보입니다.

최우선 변제금액이라고 해서  무조건 받을 수 있는 금액이 지역별로  차이가 있습니다.
서울의 경우 3700만원까지는 무조건 받을 수 있는데, 그 이상의 금액은 못 받아요.

확정일자만 받고 전입신고 안하면 보호 안되죠? 둘다 해야...

다만 확정일자를 받지 않은 경우,

소액임차인에 해당되어 최우선변제권을 행사한 결과 보증금 중 일정액을 배당받았다고 치자. 그러면 그 일정액을 벗어난 보증금은 더 이상 찾을 수 없게 되는 것일까? 예컨대, 서울에 1억원에 거주하는 소액임차인이 최우선변제권을 행사하여 3천400만원을 배당받은 경우 나머지 6천600만원을 어떻게 받을 수 있느냐 하는 문제이다.


이 경우 확정일자를 받은 임차인이라면 나머지 보증금에 대해서 확정일자에 기해 우선변제를 받을 수 있고, 만약 그 임차인이 대항력까지 있다면 낙찰자에게 대항력을 행사해 배당받지 못한 보증금을 회수할 수 있다. 소액임차인의 보증금이 최우선변제되는 보증금 중 일정액을 초과한다면 소액임차인이라 해도 반드시 확정일자를 받아야 하는 이유이다.

라고 합니다

우리가 접할 확정일자 가운데 가장 많이 쓰이는 확정일자는 주택임대차와 관련해서다. 엄밀히 얘기하면 주택임대차는 임차인이 임대인에게 돈을 빌려주고 무이자인 대신 그 집에서 살 수 있는 제도다. 전세는 우리나라에만 있는 특이한 제도기 때문에 저당권 대신 전세권이 마련돼있다. 전세권은 물권으로 그 효력을 대외적으로 주장하려면 등기가 필요한데 등기를 하려면 집주인의 협조가 필요하다. 근데 문제는 집주인이 협조를 안 해준다. 그렇다고 전세권 설정을 안 해놓으면 내가 이 집에 보증금을 주고 세들어살고 있다는 게 증명이 안 되기 때문에 집이 경매로 넘어가도 보증금을 못 받는다.(계약서는 집주인과 세입자 사이에서나 유효하지 경매로 배당받은 사람이나 선순위채권자에게 보여줘봐야 소용없다.) 따라서 집주인 협조가 없어도 전세권을 설정한 것과 같은 효과를 내는 게 확정일자다. 확정일자를 받아놓으면 후순위채권자보다는 먼저 돈을 받을 수 있다.  --출처 나무위키. 확정일자 효력

순위가 문제가 아니라. 보증금을 못받을 수 있으니 지금이라도 확정일자를 받으세요.

지금 확정일자 받으면 날짜가 언제로 나오는건가요?... 전입신고날로 되는건가요? 신청일자로 되는거겠죠?..

전입신고는 하셨으니까 확정일자 받은 날짜로 대항력이 생깁니다

어찌됐든 순위는 밀릴수밖에 없는거겠군요...

전입신고일자와 확정일자 중 두가지가 확정되는 날부터 인정됩니다.
전입신고일이 1월 2일이고 확정일자 1월15일 이면 1월15일부터 효력이 발생합니다.

그럼 이상황에서는 확정일자를 지금이라도 받아놔야하는건가요?

전입신고할 때 확정일자 받으라고 물어볼건데 왜 안했는지......
일단 지금이라도 받아 놓으세요. 전입신고한 동사무소에 
계약서 가지고 가서 해달라고 하면 됩니다. 비용 1000원인가 합니다.

제 가족이 계약한거라서 ... 처음알았어요...

확정일자를 안받으면 대항력이 발생하지 않습니다 지금이라도 받아야 후순위라도 될 수가 있는데 이미 문제가 생긴 상황같으면 의미는 없을 거 같네요. 빌라에 계약서상 3번째로 들어왔다고 해도 확정일자를 받지 않았기 때문에 전입신고+확정일자 받은 사람보다 뒤로 밀립니다

그럼 꼼짝없이 날리게 되는건가요?... 처음이라 어떻게 해야할지 머리가 멍하네요

보통 문제가 돼서 빌라가 통채로 날라가는 경우 낙찰가에서 경매 비용과 최우선변제, 당해세, 근저당&우선변제대상(전입신고+확정일자) 순으로 빠지고 나면 남는 게 거의 없을 겁니다. 신축건물이면 근저당도 상당히 있는 상태에서 계약이 됐을 수 있는데 우선변제 대상도 후순위는 안심할 수가 없을 겁니다

제가 전혀 몰라서 혼자 등기부등본뽑아봤는데
근저당권 및 전세권등(을구)에  주요등기사항- 채권최고금액: 00원 있는게 경매낙찰가에서 빠지는건가요?
그럼 정말 아무것도 안남을것같은데요...

네 근저당과 우선변제대상은 날짜에서 앞서는 게 먼저 빠지게 됩니다. 우선변제대상도 뒤로 밀리면 못 건질 각오를 해야하는데 우선변제대상도 아닌 경우 많이 힘들겁니다

2017년초에 건물지어지고 바로 들어와서 5년찬데... 2년전 새로바뀐 집주인이... 이럴 줄은 상상도 못했네요...

세금액이 주택임대차보호법 최우선 변제금액보다 조금 높고 확정일자가 없으니... 끝이라고 봐야군요...

전세금 얼마가 묶여있는데요?
최악의 경우 경매에 넘어가서 다른주인이 들어올경우
안나가고 버텨야하는데, 월세도 아니고 전세라면 난감할듯합니다
명도소송하고, 집행까지 6개월 이상걸리니
새주인과 타협보고 얼마 받고 나가는 경우도 있구요, 마음고생이 심할텐데요;
자세한건 역시 서류챙겨서 변호사 상담을 받아보셔야할듯

광역시 최우선 변제금액보다 살짝 많이 묶여있습니다...
미치겠네요...

최우선 변제금액이란건  임차보증금이 기준금액을 넘어가도 일정범위 안에서는
근저당, 선후순위 관계없이 무조건 받을 수 있는 금액입니다. (단 예외도 있슴)

서울을 기준으로 최우선변제금액이 현재 3700만원까지란건 만약에 전세보증금이
5000만원일 때, 전입신고와 확정일자를 갖추면 3700만원 까지는 무조건 보호를 받습니다.
그리고 나머지 금액 1300만원으로 근저당, 선순위 배당하고나서  남으면 받고 없으면
못 받는겁니다. 
광역시라 하였으니 2000만원 별 일 없으면 무조건 받고 나머지 금액은 못 받는거죠.

빌라같은 다세대는 진짜 위험하다고 하더라구요.

보통 매매가 70% 이야기하는데, 그거는 아파트 기준이라고 하구요. 50-60% 정도 봐야 안전하다고 합니다.

문제 생긴후에는... 그래도 확정일자 받아놓으세요. 인터넷으로도 될 겁니다.... ㅠ

최우선변제금은 근저당설정일이 걸린 년도를 봐야합니다.
현재(2021년)최우선변제금을 보시는게 아니고
근저당설정일이 생성된 년도의 최우선변제금이 얼마인지를 확인하셔야 합니다.
근저당 설정일이 옛날이면 최우선변제금 앵간해선 명함도 못내밉니다.

확정일자 없으면 주택같은 경우엔 배당받기가 어렵다고 보입니다. 그래도 배당신청은 꼭 하시구요. 법무사나 한국법률구조단 같은 곳과 상담하시고 보증금 채권에 확정 판결 받아야 합니다. 그 이후 집주인의 재산을 찾아서 가처분 걸고 강제집행해야 합니다. 계약서상 집주인 주소의 집 명의가 누구건지 확인하고 그 집과 보증금 넣었던 통장 등 가처분/가압류해야죠. 지금 사는 집은 괜찮으면 최대한 버티다가 경락인이 이사비 백만원정도 주면 그거 받고 나오시면 되고, 아니면 짐이라도 일부 남겨놓고 다른 곳 계시다가 경락인에게 연락오면 이사비 좀 받고 빼주셔야 합니다. 채권에 대해서는 이자까지 모두 계산해서 추심할 수 있으니 멘탈 잘챙기시고 장기전으로 간다고 마음먹으세요.

윗분들이 조금 틀리신부분이 대항력획득하는대 확정일자는 상관없습니다.
대항력은 전입신고와 물건의 인도(이사)로 얻을 수 있으며
이는 경매를 낙찰받았을때 말소되는 권리인지 아닌지라고 생각하시면 됩니다.
말소기준권리 쉽게말해
경매 실행되는 저당이나 가압류 등의 등기보다
전입신고와 거주가 더 빨랐다면 경매 이후
낙찰자에게 보증금을 요구하실 수 있습니다.
새로바뀐 집주인이 문제라 하셧으니 아마 글쓰신분보다 저당권도 후순위로 잡혀있을것 같네요
배당 조금이라도 들어오면 그거 받으시고 계속 거주하시면서 낙찰자가 나머지 챙겨주실때까지 계시면 됩니다.

본론과는 관계없는 부분이지만 글쓰신분이 거주하는 곳은 빌라가 아니라 다가구건물로 추정됩니다.

또 관계없는 부분이지만 경매시 대항력 있는분이 확정일자를 안받았다면 보증금이 얼마인지 직접 밝히지 않는한 확인할 수 없기때문에 경매 들어오는 분들이 금액을 써내기 어렵습니다.
실제로 낙찰 이후 입찰 보증금 포기하면서까지 낙찰된 물건을 포기하는 원인이 금액 확인되지 않은 전세때문인 경우가 많습니다.
이를 이용해 충분히 가격을 낮아지면 직접 낙찰을 시도해 보시는것도 좋습니다.

부동산에서 저당권 있든없는 확정일자 받으라는건
내용 이해시키기 복잡하고
설명해서 실익도 없기때문입니다.

전세보증보험은 선택이 아니라 필수입니다.

주민등록 및 전입신고
 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1