전세금.. 결국 이리되네요

선순위이시면 배당못받는 전세금은 낙찰자가 부담해야 되니 걱정안하셔도 됩니다
낙찰자가 나머지 돌려줄때까지는 집 인도 안하셔도 되요

제가 소송해서 경매진행하는건데 그게 되나요?

등기부등본에 해당집 주민등록전입일 이전에 은행 근저당 같은게 걸린게 있으면 후순위가 되는거고
등기부등본이 전입일이전이 깨끗하면, 대항력이 있는거기 때문에(선순위)
낙찰자가 인수해야 됩니다.
혹시 경매사건 번호 알수있을까요??? 2020타경12345 같은거요

제가 확정일자 받기전에 근저당 없이 깨끗하였고 소송걸기전까지도 깨끗했습니다. 님말씀은 경매 낙찰자가 세입자 전세금까지 떠안고 낙찰받아야한다는 말씀이죠? 제발 잘되었음 좋겠네요.. 경매사건번호는 아직 경매신청이 안되어 아직입니다. 이런일은 처음이라 걱정되네요

선순위 맞다면 돈 줄때까지 영원히 그 집에서 살 수 있어요.

적어주신대로라면 선순위 세입자가 맞겠고(등기부등본을 정확히 봐야하겠지만), 대항력이 있기 때문에(동사무소에서 주민등록 전입신고 당연히 했겠죠?)
낙찰자가 세입자가 배당못받은 보증금까지 인수해야 합니다
낙찰자가 배당못받은 보증금 차액을 줄때까지는 인도명령을 따를필요없습니다.
글고 누가 낙찰받아서 내가 낙찰자요 하고 나타날때까지 주민등록을 옮기시면 안되요
(여기에도 옮겨도 되는 방법이 따로 있어요(임차권등기명령), 그러나 옮기지 마세요, 즉 이사가지마세요)

감사합니다. 근데 과연 누가 전세금까지 떠안고 낙찰받으려할까요.. 전세금보다 매매가가 낮은상태인데요... 오늘 경매 진행하기위한 청구서가 법률사무소로부터 왔는데 150만원 정도되네요. 엄한돈쓰며 경매넘겨야하나 고민입니다. 내일 집주인이나 대리인통하여 고소취하 할터이니 소유권이전 해달라고 말할까 생각중입니다..

은행보다 선순위 이시면 낙찰자가 전세금을 부담해서 받아야하기때문에
적정 낙찰가까지 유찰이 많이 되는경우가 많습니다.
만약 은행보다 선순위라고 전제하에 현재의 경매가가 70%대보다 훨씬 더 아래에서 낙찰받게될껍니다. 낙찰자가 바보가 아닌이상 전세금 떠안고 큰 금액에 낙찰 안받겠죠?

잘못 알고 계세요.
법정 경매 넘어가면 전세세입자는 배당 신청해서 순위대로 배당금 받고 다 못 받아도 거기서 권리관계 끝나고 집도 당연히 낙찰자에게 인도해야 합니다.

선순위 세입자는 대항력으로 보호가 된답니다.
말하시는 거는 후순위가 그렇게 되는거에요
그래서 전월세 구할때, 등기부등본 깨끗한지 확인하는거에요

등기부등본 깨끗한지 확인하란 이유가 바로 이렇게 경매 들어갔을 때 선순위 있으면 배당 시 자기 권리금을 다 못 받을 수 있으니 확인하라는 겁니다. 그 권리가 존속되기 때문이 아니고요.

선순위 세입자가 배당요구했을 때, 배당금(보증금)을 다 못받으면
그 금액이 낙찰자한테 인수가 됩니다.
그래서 그 금액을 다 받을 때까지는 집을 인도 안해도 되는거에요
낙찰자 인수가 있으니, 입찰할 때 그 금액만큼 빼고 적으니 낙찰가가 떨어지는거고요
좀 제대로 알고 댓글 다세요

맞네요. 제가 겉핥기로 알고 있었어요ㅋㅋ

그럼 1순위라면 경매가가 전세금에 못미치더라도 법적관계가 낙찰자한테 인계가 되서 무조건 전세금 전액이 보존 되는건가요?2순위부터는 안되는거고요??

HBJang 님 2순위가 아니라 후순위(?)라고 해요, 선순위 후순위
그러니깐 간단히 말하면
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집주인이 은행에서 돈을 빌렸다 -> 근저당 설정
그뒤에 전월세를 얻어 세입자가 전입신고 ->후순위
이경우는 대항력이 없어서 보호를 못받고, 근저당이 1순위이기때문에 낙찰대금을 먼저 받아갑니다. 돈이 모자르면 세입자는 아무것도 없고요. 보증금을 받을려면, 집주인의 재산을 찾아내서 따로 소송을 해야합니다.
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전월세를 얻어 세입자가 전입신고 ->선순위
집주인이 은행에서 돈을 빌렸다 -> 근저당 설정
이경우는 대항력이 생겨, 세입자 보증금은 무조건 보호가 된다고 생각하면 되요
배당요구했으면, 못받은 차액은 낙찰자가 인수
배당요구 안했으면, 전액 낙찰자 인수

덕분에 유익한 정보 얻고 갑니다

부동산 관련 궁금한 것 있으면 빤스런개승만님께 여쭈면 되겠네요 ^^
40년 넘게 살아도 부동산관련해서 너무 어렵던데.... 대단하세요~~

선생님 요새 전세가가 매매가 수준이라서...이런 경우는 어떻게 되나요
예를 들자면 선순위이고 근저당 전혀없는 상태에서 보증금 1억 전세가 인데 경매 낙찰가가 8천이 되서 넘어가게 되면 전세금은 어떻게 되는건가요

좋은 정보네요.  배우고 갑니다.

와와와와와와… 님
깡통전세... 집값이 떨어져서 전세금 보다 낮거나 거의 비슷할때
선순위 세입자가 보증금을 못받아서 경매를 넣으면 어쨋든 피해를 볼수 밖에 없을거에요
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경매를 넣어서 진행하면 아무도 입찰을 안하여 경매취소로 경매비용만 날릴거고 세입자로 집값이 오를 때까지 살던가(그 후에 다시 경매) - 집값이 전세보증금 보다 낮은데, 세입자전세보증금 떠안고 낙찰받을 사람은 없겠죠???(그 지역이 갑자기 재개발지역으로 되는 호재같은게 없는이상요 ㅋㅋ) 그냥 부동산가서 다른집 더 싸게 사고말죠 ㅋ. 들어주신 예시에서 8천에 낙찰된다고 했는데, 그럼 낙찰자는 1억8천에 사는게 됩니다(근데 집값이 1억초반수준). 그러니 낙찰 거의 안될거에요 ㅋㅋ
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아님 본인이 낙찰받아 전세보증금하고 상계처리하여 집주인이 되어 집값이 오를 때가지 기다려 팔고 나오던가(근데 여기서는 더 싸게 살수있는데 본인전세금 가격에 집을사니 또 손해)
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어쟀든 집값이 전세금 보다 오르지 않으면 손해를 보게 됩니다.

좋은정보 감사합니다
제가 살고 있는 다가구주택도 경매 넘어가려고 하고 있어서 걱정이었는데 말씀하신 내용을 보니 어느정도 대항력을 갖춘거 같아서 조금 안심이 됩니다.
한가지 질문이 있는데 경매 넘어가도 변호사 선임해서 소송을 안해도 대항력을 갖추고 권리가 있으면 충분히 다 받아낼 수 있을까요?

스식 님
전입신고 할때, 계약서에 확정일자도 받으셨나요?
선순위세입자라는 가정하에
전입신고-> 대항력
확정일자->우선변제권(배당요구) 입니다
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확정일자를 안받았으면, 배당요구(보증금돌려줘~)할수없고요
대항력으로 보증금은 낙찰자가 전액인수됩니다.
계약날짜까지 계속 거주할수 있습니다.
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확정일자를 받았으면, 배당요구를 할 수 있는데
이때, 배당요구를 하면 계약해지(보증금 다 받으면 이사나가겠다, 아님 새집주인하고 새로 재계약할수도 있겠죠) 표시라고 간주됩니다.
낙찰대금에서 보증금을 전액돌려받으면, 낙찰자(새집주인)가 인도하라고 하면, 거기에 따르시면 됩니다.
낙찰대금에서 보증금을 다 못받았으면, 모자른 금액은 낙찰자 인수이니, 낙찰자가 줄때까지 집에서 사시면 됩니다.
배당요구를 안했으면, 위에있는 대항력만 있는 경우와 같습니다.
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보증금이 소액인 소액임차인의 경우에는 최우선변제권이있는데 이건 지역에 따라다르니, 구글이나 네이버에서 검색해보세요.
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사는 집이 경매넘어간다고 세입자가 변호사 선임하고 할건없고요
경매넘어가면, 법원에서 사람이나와 현황조사하고, 세입자에게도
경매관련문서가 송달되어 옵니다. 그거 잘 읽어보고 법원에서 내라는 서류 접수하시면 되요
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변호사나 법무사한테 상담정도는 받아보시는게 좋습니다.

답변 감사합니다. 근데 다가구주택 같은 경우는 전세가 여러명 있을수도 있는데요.
이 경우 근저당권 없다 친후, 선순위 전세입자는 대항권이 있다 하면 나중에 저 뒤로 밀린 전세입자는 어떻게 되는건가요?딱 맨처음 선순위 전세입자만 대항권이 있는건가요?낙찰자가 전부 변제의무가 있는건가요?

HBJang 님
등기부등본에서 근저당같은 물권이 설정된 날 이전에 전입신고한 세입자들은 다 대항력이 인정됩니다.
깨끗한등기부등본에서(집주인이 대출받지도 않아서 근저당같은거도 없고, 세급체납도 없어서 가압류같은것도 없는경우)
세입자 A : 2.1일 전입신고
세입자 B : 2.2일 전입신고
세입자 C : 2.3일전입신고
...
세입자 F : 2.28일 전입신고
근데 3월에 집주인이 돈쓸일이 생겨 은행에서 집을 담보로 대출을 받아
3.1일에 근저당이 설정됩니다.
그후 세입자 G는 3.2일에 전입신고
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집주인이 은행에 대출이자를 연체하여 경매로 넘어감...
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이렇게 되면 세입자 A~F 까지는 선순위 세입자로 대항력이 있으므로 경매에서 낙찰자가 보증금을 인수하게 됩니다.
G 는  후순위 세입자로 대항력이 없기 때문에 보증금을 날릴 가능성이 있습니다.
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선순위라는게 제일 앞의 1명을 말하는게 아니라
최초 (근)저당이나 (가)압류보다 앞에 있는 것을 모두 선순위라고 합니다.

와.. 댓글만 보고있는데 님 글에서 많은걸 배워갑니다.

와 진짜 너무 감사합니다. 사실 저도 거위털이불님처럼 알고있었는데 많이 배워갑니다.

갭충들 다 쳐망해서 영구 회생 불가 만들어야 됨

맞습니다. 남의돈으로 배째라식이면 배째버리지요

암표상인같은 놈들

빤스런개승만님 말씀대로 돈 모두 회수받았으면 좋겠네요.

감사합니다ㅠ

작년인가 올해 초에 창원에 600채 있던 사람이
집값이 떨어져 자금 사정이 안 좋아졌다는 뉴스가 있었는데 설마...

아마 맞을겁니다.. 저희아파트 뿐만 아니라 길건너 아파트에도 여러채 있는걸로 압니다

600채 ㄷㄷㄷㄷ

100% 회수 하셨으면 좋겠네요

감사합니다ㅠ

전세가 이하로 떨어졌다면 그냥 낙찰 받는 게 낫지 않을까요?

전세라는게 참... 발 돋음 하기 좋은 거긴 하지만 위험 부담이 있네요..

진행하시기 전에 꼭 참고하시길 ...
http://www.taein.co.kr/community/consult/gnrl/consult_board_view.php?no=43088

한명 때려 잡는데 전세인 수백명에게 불똥이 튀네요 ... 때려 잡는데는 동의 하지만 이런 경우 구제 방법도 좀 필요할 듯.

나쁜놈 때려죽여야죠.
방법이 없음.
내가 각시탈이다!!!!!!!!

와 저랑 사정이 비슷하시네요 ;;

이래서 전세 얻을때 근저당권이 있는지 굉장히 중요하죠.

Q. 근저당권이란?
>> 집주인이 "주택을 담보"로 은행에 대출 등의 부채를 만들었는지를 의미합니다.
>> 다른 대출이 있더라도 "집을 담보로 한 대출"이 아닌 경우에는 상관없습니다.(사채 등)


A. 내 전세입주일이 근저당 설정일보다 빠를 경우

> 혹여나 집이 1원에 낙찰이 되더라도, 낙찰자는 반드시 기존 세입자에게 모든 전세보증금을 줘야 합니다.
이를 두고 법에서는 "대항력이 있는 세입자"라는 표현을 사용합니다.

> 세입자가 이미 있는 상태에서 주택담보대출을 할 수도 있기 때문에, 그럴 경우 기존 세입자는
의도치 않은 피해자가 되므로 법적으로 기존세입자의 보증금을 지켜주는 것입니다.

> 다만 이 경우 집의 가치가 낮은데도 불구하고 대항력있는 전세입주인이 있다면, 그 집은 단돈 1원이어도
매력이 떨어져서 낙찰이 거의 되지 않을 수 있습니다.
낙찰가격과 상관없이 기존 세입자의 전세금을 낙찰자가 반드시 보존해줘야 하기 때문이죠.


B. 세입자의 전입일이 근저당 설정일보다 나중일 경우

>> 이 때부터 골치가 아파집니다. 은행의 주택담보설정이 세입자 입주일보다 빠르다면 은행의 담보권리가
세입자의 보증금 권리보다 우선되기 때문입니다.

이때부터 만일 주택담보대출금이 낙찰금보다 많다면, 세입자는 진짜로 한푼도 받지 못하는 사태가 일어날 수 있습니다.

날짜별로 선순위를 따져서 가령 100만원이 낙찰금인데 90만원이 주택담보금액(근저당)이라면
나머지 10만원이 후순위로 넘겨지므로 세입자보다 선순위인 근저당이 많을수록 사실상 보증금은
한 푼도 못받게 되는거죠.


그래서 전세를 구할땐 반드시 근저당이 설정되어있는지? 얼마나 설정되었는지? 혹시 설정되었다면
나의 전세보증금으로 근저당을 해소해줄 것인지? 확실하게 따져보셔야 합니다.

혹시나 근저당이 설정되어있더라도 나의 보증금으로 은행의 주택담보대출을 집주인이 갚아준다면
나는 근저당이 없는 주택에 전세를 구한 것과 마찬가지니까요.

결정했습니다. 강제경매 진행하고 2회정도 유찰하고 3회때 제가 최저가로 낙찰받아 상계처리하고 남은채권은 죽을때까지 추심하여 그새끼 끝까지 괴롭히겠습니다. 청춘을 다 받쳐 모은 내 피같은돈인데 정말 화납니다. 집값이 오르길 바래야죠.. 여러분들은 전세보증보험 꼭드세요..

다 받으시면 좋을텐데..현실적으로 받기 쉽지 않으실꺼에요
이미 나머지 재산 다른사람 명의로 빼돌렸을꺼고 그사람 명의로 재산이 없으면 방법이 없으실듯
저도 비슷한경험이 있어서
분명 그사람 재산인데 명의가 그사람꺼가 아니라서 어떻게 할수가 없더라구요.차명재산이라도 그사람꺼 증명하면 받을수 있지만 증명하기가 쉽지않더군요

와... 600채 그게 다 전세를 낀거 아닌가.....
그래서 이꼴이 된거구만....
진짜 외국처럼 전세 없이 본인집이거나 임대로 가야하는건가.....

경매가가 전세금의 70%도 안되는데 글쓴이께서 대항력을 갖추고 있는 경우 경매가 낙찰이 되지 않을겁니다. 0원에 낙찰받아도 손해인 경매이기 때문에 그걸 낙찰받아서 글쓴이님 전세금까지 돌려줄 사람은 없다고 봐야 하거든요. 이래서 깡통전세는 대항력에 상관없이 위험합니다 ㅠㅠ 비싼 경험하셨다 생각하시고 앞으로는 감정가보다 비싼 전세는 절대 들어가지 마세요.

음.. 저도 바보가 아닌이상 애초부터 전세금이 높은데 들어가진 않았겠죠.. 그사이에 말도안되게 집값이 확 떨어졌습니다..

전세금 안주고 배째는인간 요즘 무지 많다든데