전세권 설정이랑 확정일자랑

법적으로 보호 받을 수 있다는 점에선 비슷한 효력을 가지지만 전세권 설정은 등기부 등본에 표기가 되고 임차인의 동의가 필요합니다. 또한 소정의 금액(각종 인지세 등등) 도 들어갑니다.

하지만 확정일자는 동사무소에서 계약서를 가지고 받는 것이므로 임차인의 동의가 필요없고 돈도 거의 들어가지 않습니다.

둘 다 할 필요까진 없고 전세권 설정을 받았다면 확정일자는 필요없습니다.  하지만 돈 들어가고 등기부 등본에 기재되는 전세권 설정은 임차인이 부담스러워 하는 경향이 있죠.

확정일자만 받더라도 나중에 쓸 지 모르는 임대차 보호법의 적용을 받을 순 있습니다.

https://zinle.tistory.com/143  참고하세요.

전세권은 물권으로 등기까지 발급 받는거라 번거로워 임대인들이 잘 안해줍니다.물권은 강력한 권력으로 그 자체만으로 제 3자에게 대항력을 가지게 되고 따라서 재산권을 설정함으로써 자신의 재산과 위치를 3자에게서도 보호받게 해줍니다.

반면 많이들 하는 확정일자는 임대차보호법에 의해 물권과 비슷하게 대항력을 가지게 됩니다. 물론 전세권보단 효력이 약하여 보증금 미환급시 임의경매를 진행할 수 없는 등 차이가 없는건 아니지만 어지간히 큰 계약이 아닌이상 확정일자로 대항력을 얻어도 크게 무리가 없습니다.

전세권은 물권
등기부에 기재됨으로 차순위의 물권보다 보호가 확실함

대부분 사람들이 아는 전세는 임대차에 의한 채권
채권은 물권에 비해 보호순위가 쳐짐
하지만 임대차보호법상에 의해 확정일자를 받으면 임차인의 보호를 받을 수 있음
이게 아마 해당 부동산에의 임차되어 주민등록상 입주한 날짜일것임
해서 임차를 한 경우 주민등록 얼른 옮겨야 하고요

전세권 하면 안전하다고 생각되지만, 그렇지 않습니다.
확정일자 받는거랑 법적효력 별반 다르지 않습니다.
경매에 나가면 선순위가 무조건 우선입니다.

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=18587749&memberNo=16296850&vType=VERTICAL

원래 그냥 전세보증금은 채권적 성격인데 우리나라에서 임대차 보호법에 의해서 특수하게 보호해주는 권리인 반면
전세권을 설정하면 물권적 성격으로 바뀌게 됩니다.

따라서 전세권을 설정할 경우 기존 임대차 대항력을 상실하더라도 보호가 되기 때문에
주로 방을 빼주거나 딴데로 전출 나갈때 전세권 설정을 많이 하십니다.

서로 장단점이 있습니다. 원래 물권인 전세권이 압도적이었는데 임대차보호법이 많이 강화되어 요새는 차라리
임대차보호법쪽이 더 두텁게 보호된다는 의견도 있습니다 (ex)  토지와 건물에 모두 효력을 미침)

반면 전세권을 설정할 경우는  세입자가 직접 경매를 요청할 수 있다는 점, 주인의 동의 없이도 전전세를
통해 보증금을 확보할 수 있다는 점 등이 있습니다.

경매에 나갔을 경우 순위적용 자체는 동일한 급이고 시일에 따라 순위를 다투게 됩니다.
서로의 상황에 따른 장단점이 있으므로 검색해보시고 결정하십시요.

결론만 말씀드리면

전세권 설정하지 마시고,

그냥 전세계약서 들고 바로 동사무소 가서 전입신고 + 확정일자나 확실하게 받으세요. 그게 안전합니다. 중간에 다른 곳으로 전출하지 마시고요...

전세권 설정이 더 안전하다고 생각해서 집주인 동의 받아서 설정했지만, 나중에 경매넘어가면 전입신고+확정일자 받은 경우보다 더 보장을 못 받는 경우가 가끔 생깁니다.

전세권만 설정해놓는경우 그럴수 있으나..
전세권 설정해놓고 전입신고 확정일자 모두 해놓으면 더욱좋습니다..
전세권 설정하지 말라고 하는건좀....
전세권까지 설정되면 엄청 좋은점들이 많거든요..

임대차보호법의 적용을 받기위해선 확정일자있으면 좋은거 맞습니다만..
확정일자만 받아놓으면 안됩니다.. 아무보호를 못받습니다..
주택임대차의경우 전입신고, 상가임대차의경우 사업자등록이 임대차보호법의 기본 적용요건이구요..
추가로 확정일자를 받으면 우선변제권까지 부여가 되는것입니다.

전입신고 사업자등록 확정일자 등은 임대인허락없이 가능해서 무조건 해놓으셔야되구요.
전세권 같은경우 임대인의 동의가 필요한대 보통 잘안해줍니다.
또한 비용이 좀들어가기도 하구요... 전세권 설정도 추가로 해놓으면 더욱좋습니다...

확정일자는 실거주하고 있어야 권리가 유지되는것으로 알고있습니다..
예를 들어 집주인이 다음 입주자한테 보증금 받고 주겠다고 해서 보증금 며칠 후 받기로 하고 이사하는 경우... 이사 감으로 해서 확정일자 권리가 없어지는 것으로 알고 있습니다...
제가 전에 이사하고 하루.이틀 있다 보증금을 받았는데... 그 하루동안 찜찜한 기분이 생기는건 어쩔수 없더군요...
그리고, 보증금 못받을때.. 전세권설정은 경매등 강제로 돈을 청구할 수 있는 권리가 있는데... 확정일자는 안되는걸로 알고 있습니다...
저 같으면 돈 들더라도 전세권 설정하겠습니다...

그리고, 전세권. 확정일자보다 등기부등본 확인해서 1순위 돼는지부터 확인하세요....

가장 큰 차이는 만약 일이 잘못되어서 집이 경매로 넘어갈 경우
 확정일자 : 낙찰받은 사람에게서 전세보증금을 다 받기 전까지 집을 비워주지 않고 살 수 있다.
 전세권 : 경매 결과에 따라 보증금 전부를 못 받을 수도 있다. 보증금 전액을 받지 못하더라도 낙찰 시 집을 비워야 한다.
입니다.
주로 전세권은 임대차보호법이 적용되지 않는 고액의 전세의 경우 사용됩니다.