전세 묵시적 갱신 관련 문의~

1.계약서 날짜로 다시 받으시며 됩니다.
2.2년 재계약을 요구 할수 있습니다.
  양 당사자 합의로 기간 제한은 없지만 최소 2년 정도로 알고 있으나
  늦은 재계약이라서  1년 6개월로 한것 같네요.
3.법적 효력 있습니다. 예전에는 중개인 없이 양 당사자 끼리 많이 했네요
4.세입자 입장에서는  계약 기간이 지난 후 일정시간 임대인과 임차인이 아무런 이야기가 없으면 암묵적으로 계약없이 2년 연장으로 봅니다. 하지만 묵시적 계약은 임차인에게 불리한 점이 있습니다.
  이번의 경우는  주인입장에서는 미래의 일을 생각해서 임차인에게 기간을 확실하게 명시하려고 하는 것 같습니다.
 세입자 입장에서는 등기부등본을 한번 살펴 보는것도 괜잖습니다. 
연장계약이기에 처음계약시 획득했던 권리는 유지되나  향후 2년 후 다시 재계약시 전세금상승이나 이런 기타 여부를 살펴 볼수 있는 임대인의 경제력을 판단할수 있는 정보이기도 합니다.
 
가장 조심해야 할 부분은  계약서 내용이 조금이라도 달라진 경우 등기부상의 근저당 가압류의 순위에 변동이 있을수 있습니다.
아래 링크를 읽어 보시면 재계약과 묵시적 계약 그리고 계약서 변동이 핵심인데
등기부등본을 살펴 봤을때 아무 이상이 없으면 그대로 진행해도 무방합니다

하지만 등기부등본에 근전당 같은 권리 변동이 있을시 계약날짜가 문제 됩니다.
이미 6개월이 지났고 묵시적 재계약관계로 들어선 상태라 전세권자의 방어권에 문제가 발생 할 겁니다.
이때 계약서를 6개월전 2년 계약이 끝난 시점의 날짜로 2년계약을 하면 권리상 아무 문제가 없습니다.
꼭 등기부등본을 열람하세요.
제가 한 이야기를 아래에서 아주 잘 설명 해 놓았네요 .
https://yourtime.tistory.com/180

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/11/949894/

답변 감사합니다.
근데, 전세 금액이 동일할 때는 확정일자가 필요없다는 분도 있는데..
이부분이 횟갈리네요

따져 본다면 현재 임차인은  묵시적 계약이 일어난 이후 다시 또 다시 갱신 계약입니다
등기부등본을 먼저 살펴 보세요
만약 아무런 권리 변동이 없으면 그냥 계약하세요
허나 중간에 권리 변동이 있으면 계약날짜를 6개월전으로 쓰시면 됩니다.
이렇게 하시면 확정일자와 전입신고되어 있는  최초 계약서 기준이 됩니다.
최초 계약서를 분실하면 이 권리도 사라 집니다.

내용을 보건데 임차인이 묵시적 계약으로 중간에 해지하면 난감한 상황이 올까봐
계약 기간을 정하고자 하는것으로 보입니다.

본 내용중 잘못쓴 내용을 바로 잡아야 겠네요
묵시적 계약이 임대인에게  불리합니다.
임차인이 중간에 계약을 해지 할 수 있는 권리를 가지기 때문입니다.

1. 이 경우, 재계약시 기존의 확정일자 대항력은 사라지고, 재계약일을 기준으로 대항력이 생깁니다. 즉, 기존 전세계약 이후에 집주인이 담보물권 설정했으면 후순위권자로 내려갑니다. 이건 등기부등본 열람해봐야 해요. 새로 저당권 등이 설정되어 있지 않으면 재계약해도 무방하지만, 새로 담보물권 설정된 게 있다면 권리관계 파악해 봐야합니다. 함부로 재계약하면 안돼요.

2. 요구할 수 있습니다.

3. 재계약서 작성하고 확정일자만 받으면 법적인 효력이 생깁니다. 등기부 열람하고 권리관계 알아 볼 수 있어서 미연의 피해를 미리 방지할 수 있으시다면, 굳이 부동산에 갈 필요는 없어요.

4. 근데, 솔직히, 위와 같은 조건으로 재계약 하는 건, 임대인이 안정적으로 2년동안 전세놓는다는 잇점 밖에 없으니, 부동산에 가서 재계약을 한다고 해도, 합의 하에 집주인에게 복비부담을 지울 수 있을 것 같은데...동네 부동산에 전화로 상담해 보세요. 이런 경우 복비 어떻게 부담하는지..

감사합니다.. 근데 윗분 댓글단것과 마찬가지로, 전세 금액이 동일할 때는 확정일자가 필요없다는 분도 있는데..그래서 맨 처음 계약 후 후순위 담보들은 다 문제없다고 하는데..어떤게 맞는 걸까요..

아뇨 그 분 말씀은 틀려요. 맨 처음 계약 후 후순위 담보물권들과 문제가 생깁니다. 재계약은 기존전세계약이 소멸하는 개념이에요. 재계약날 다시 그 계약을 기준으로 대향력이 설정되기 때문에 재계약일 이후의 후순위 담보물권에는 대항가능하지만, 기존 전세계약 이후 재계약일 이전에 설정된 담보물권에는 대항하지 못합니다.

전세금액이 동일할 때 확정일자가 필요없는 경우는, 동일금액이고, 권리변동 없고, 기존 계약서에 첨부하여 특약으로 재계약임을 써놓을 경우인데, 이 때도 물론 대항력의 날짜가 재계약 기준일로 바뀌지만 담보물권 설정이 없는 것이기 때문에, 굳이 기존 계약서에 확정일자를 받을 필요가 없기 때문에 그런 말이 나온 겁니다.
즉, 그럴 경우, 기존 전세계약이 아니라, 그 재계약일 이후에 설정된 담보물권에는 대항할 수 있다는 의미죠. 애초에 기존 전세계약과 재계약일 사이에 새로이 담보물권 설정되어 있으면 재계약하면 안됩니다.

쉽게 말해, 기존 전세 계약과 재계약일 사이에 등기부 등본에 추가된 담보물권이 없다면, 기존 계약서에 특약으로 추가해서 재계약을 해도 되고, 따로 확정일자를 받을 필요도 없습니다. 하지만 그렇지 않을 경우에는 재계약을 피해야겠죠.

새로 계약서를 쓸 경우 기존 계약효력은 사라지며 새로 작성한 계약서를 가지고 다시 확정일자를
받아야 법적보호를 받습니다. 등기부등본 떼어 보시고 혹 근저당이 잡혀 있는지 알아봐야 합니다.
이미 근저당이 잡혀 있다면 후순위로 밀리게 됩니다.

 기존 계약서에 기간연장문구만 추가할 경우엔 기존 계약서 효력이 유지됩니다. 보증금액에 변동이
있다면 추가되는 금액부분만 다시 확정일자를 받으면 되고, 그렇지 않다면 확정일자를 받을 필요
없습니다.